Nulidad de préstamo hipotecario al contener cláusulas abusivas, Sanahuja Miranda abogados, Barcelona

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Nulidad de préstamo hipotecario al contener cláusulas abusivas

El Juez del Juzgado de Primera Instancia 4 de Arrecife declara la nulidad del préstamo hipotecario de unos consumidores con una Entidad Bancaria al contener unos intereses del 19% y considerarlos abusivos y usureros

En un razonado Auto el Juez aprecia de oficio la existencia de unas cláusulas abusivas que determinan la nulidad del préstamo hipotecario por ser el interés moratorio usurario.

Los argumentos del Juzgador se basan en la Jurisprudencia del Tribunal Supremo (de 1 de julio de 2010, 22 de febrero de 2013, 18 de junio de 2012 y de 7 de mayo de 2012 entre otras ) así como en la reciente resolución del Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre el “Caso Aziz ” (http://ow.ly/jSLpo ) y Sentencias anteriores que en protección de la Directiva 93/13/CEE dan garantías de defensa a los consumidores.

Según razona la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de febrero de 2013. Pte: D. Xavier O’Callahan Muñoz, para determinar la nulidad del préstamo hipotecario debe estarse ante una cláusula abusiva no pactada bilateralmente en la que se establezcan unos intereses “manifiestamente desproporcionados” “que exceden con mucho de cualquier límite razonable”, concluyendo el Juzgador de Arrecife que estamos ante dicha circunstancia cuando concurre un interés moratorio de un 19% por ser abusivo y usurario.

El criterio del tipo de interés para ser declarado abusivo y usurario se establece por nuestra Jurisprudencia así como en el Art. 319.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil que dispone “En materia de usura, los Tribunales resolverán cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo”.

Los efectos de considerar el préstamo usurario es su declaración de nulidaddel mismo (al caso, por existir un interés moratorio usurario) así como la nulidad de la hipoteca que lo garantiza, lo que tendrá unos importantes efectos procesales en la práctica judicial.

Lo anterior puesto que el procedimiento por el que la Entidad Bancaria podrá solicitar el cobro del préstamo no podrá ser el especial de la Ejecución Hipotecaria (ha sido declarada su nulidad) sino el Declarativo mediante el Procedimiento Ordinario correspondiente, salvando así el consumidor todas las carencias de dicho procedimiento de ejecución hipotecaria y disfrutando de las garantías de derecho y procesales que el procedimiento ordinario ofrece a las partes.

Para empezar, el tiempo que transcurra antes de poderse ejecutar (provisional o definitivamente) el crédito que supuestamente el Juzgado pueda otorgar a la Entidad Bancaria será muy superior al de una ejecución hipotecaria así como podrá, en la mayoría de los casos, alzarse los recursos hasta el Tribunal Supremo.

En conclusión, y quedando pendientes de la firmeza del presente Auto, se aprecia un cambio de rumbo en la interpretación y aplicación de la Ley respecto a las garantías y derechos de los consumidores en relación a los préstamos hipotecarios, hecho que celebramos no sin cierta cautela.

En definitiva, un paso hacia adelante en la defensa de los derechos de los consumidores en materia hipotecaria.

Enlace permanente Enviado por Anónimo (no verificado) el 4 Marzo, 2017

Buenas despues de averme ejecutado mi vivienda ace 3 años b sababadell me llama ace dos semanas preguntando que por que abandone mi vivienda y el motivo que tenia que aver permanecido en ella yo le conteste que iba a ser desauciado y para que mis hijos no lo sufrieran decidi dejarla ya que no me daban una solucion que era de 5000e la chica me dijo que si estaria de acuerdo a seguir pagando mi vivienda y seguir pagando el prestamo ya que la casa sigue sin venderse aver si me podeis ayudar que pasos devo seguir y que devo de acer gracias

Enlace permanente Enviado por Anònim (no verificado) el 8 Julio, 2016

Buenas tardes
En el 2006 compré una vivenda con mi pareja nos hicieron hipoteca creciente de un 2%, y nos aplicaban el conjunto de entidades que aún siguen de un 4 y pico, mis padres nos avalaron. Al quedarse mi pareja en paro nos empezamos a mover para negociar con el banco. Nuestra sorpresa fue que la carga principal de la deuda unos 200000 euros del total que es 285000 recaía sobre mis el piso de mis padres. El BBVA nos ofrece volver a hacer un nuevo préstamo con todo lo q implica en gastos para pasar a euribor +1 y volver a tasar mi piso y el de mis padres que perderían todo el valor, todos los gastos a cuenta nuestra evidentemente. Es una buena opción? Muchas gracias

Enlace permanente Enviado por Pizarro (no verificado) el 21 Mayo, 2016

Buenas,
Estoy pidiendo ayuda para el pago de cuotas hipoteca, me piden el contrato de la hipoteca y no lo tengo, hay que destacar que en el día de la compra de la vivienda fue con un banco y que a los dos años la subrogue con otro que me daban mejores condiciones y me lo amplió, esto supone algún problema para tener derecho a la ayuda que ofrece la agencia de la vivienda de cataluya?

Enlace permanente Enviado por Ana (no verificado) el 1 Marzo, 2016

Hola, En el 2006 compré una vivienda y me avalaron mis padres. Dejé de pagar hace 2 años por que no puedo trabajar tengo una mminusvalia y me han concedido una incapacidad pemanente absoluta. He presentado 3 veces la dación en pago y me la deniegan porque me dicen que mis padres no son avales, sino que están de titulares del préstamo. Mi pregunta es la siguiente: Quien le dió permiso al banco para poner a mis padres de titulares y si esto se podría considerar como una clausula abusiva. Y por otra parte creo que mi hipoteca está tituliza. Si fuera así el banco deja de ser mi acreedor y los que han comprado mi hipoteca si no la han registrado poco me pueden reclamar por lo que tengo entendido pero al estar de titulares del préstamo mis padres ya no se. Además tengo más claúsilas abusivas y el IRPH, gracias

Enlace permanente Enviado por Isabel Abellan (no verificado) el 24 Febrero, 2016

Buenas tardes, yo tengo un prestamo con garantia hipotecaria para la compra de un camion en 2005, y en la escritura me viene (para la compra de un vehiculo industrial) con un suelo del 3,50 y un techo del 11,50. el importe total que pedimos fue de 128.000 euros, y el famoso IRPH, me gustaria que me informarais si tengo derecho a reclamar estas cantidades abusivas. porque unos abogados me dicen que si. otros que no. y no sé que hacer..Muchas gracias

Aunque el préstamo hipotecario no haya sido concedido para la adquisición de vivienda habitual, como es su caso en el que se ha solicitado para la compra de vehículo industrial, puede instarse la demanda de anulación de la cláusula suelo, en base a la Ley de Condiciones Generales de Contratación, solicitando que la cláusula se anule y se devuelvan los importes percibidos por la entidad financiera en virtud de la misma, si ha existido falta de información completa, clara y transparente en el momento de la formalización del préstamo hipotecario.

Quedamos a su disposición para cualquier información adicional.

Enlace permanente Enviado por Manuel (no verificado) el 30 Diciembre, 2015

Buenos días. me encuentro en este mismo caso, estas sentencias son factibles?,muchas gracias.

El Juzgado de lo Mercantil número 1 de San Sebastián ha dictado una sentencia por la que declara la nulidad del aval solidario que dos padres otorgaron en favor de sus hijos en un préstamo con garantía hipotecaria, sobre una vivienda que estos adquirieron, al considerar abusiva la renuncia a todos los derechos que les correspondían como fiadores.

El aval dado por los padres se sumaba, según la sentencia, a la garantía hipotecaria sobre la vivienda que iban a comprar los hijos. En este sentido, la sentencia señala que “la fianza otorgada es solidaria, conforme al art. 1822 CCv, de modo que, en definitiva, el acreedor puede dirigirse indistintamente frente al prestamista o los avalistas”.

Por ello, argumenta que, “si se firma una fianza, aval o garantía, un consumidor medio razonablemente bien informado creerá que tendrá que responder en caso de que no lo haga otro, el deudor principal”, de modo que la renuncia de derechos propios de todo fiador, que son los beneficios de excusión, división y orden, puede resultar “abusiva”.

En este caso, la resolución judicial destaca que el préstamo ya estaba garantizado con una hipoteca que cubría el importe a devolver por el préstamo. En este sentido, añade que, al concurrir esa garantía con el aval de los padres “se suman y superponen garantías”.

Ello supone, según la sentencia, que, además de la responsabilidad patrimonial universal de “la totalidad del patrimonio del deudor principal”, se une “la real sobre el bien hipotecado, y la personal añadida de los avalistas”, acumulación que la sentencia considera “abusiva” conforme a la Disposición Adicional 1ª, apartado 18, de la Ley de Defensa de Consumidores y Usuarios.

En la sentencia se indica en la fundamentación jurídica que “el consumidor, con su renuncia, queda en una situación jurídica menos favorable de la que sería razonable suponer atendida la existencia de un deudor principal y un refuerzo de las garantías mediante la hipoteca”.

En este sentido, considera que, “si se hubiera negociado de forma leal y equitativa, no es fácil presumir que se hubieran aceptado dichas renuncias, que colocan al que se cree avalista en idéntica situación que el deudor solidario, pero sin percibir las contraprestaciones de aquel”. En concreto, apunta que el deudor principal al menos dispone del importe del préstamo, pero el fiador no obtiene “ninguna prestación a cambio de comprometer la totalidad de su patrimonio en responder de la deuda ajena”.

La resolución considera que “se trata de una fianza gratuita” y se renuncia “a todos los derechos que el Código Civil reconoce al fiador, de modo que “no se respeta el justo equilibrio de prestaciones”. Asimismo, destaca que “tampoco hay constancia de que la renuncia a derechos que cualquiera se representaría tener, derive de una negociación individualizada, cuya prueba incumbe a la demandada conforme al art. 217.7 LEC”.

La sentencia considera que, para apreciar si una cláusula es abusiva, hay que utilizar los parámetros que dispone la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2103, caso Aziz. En la misma se señala que para determinar la abusividad de la cláusula hay que atender a la naturaleza de los bienes o servicios objeto del contrato, las circunstancias de su celebración, las normas aplicables en Derecho nacional cuando no exista un acuerdo de las partes en ese sentido.

Para ello, se debe hacer un análisis comparativo que ponga de manifiesto si se deja al consumidor en una situación jurídica “menos favorable”. En la sentencia, se concluye que se produjo esa situación “menos favorable” al haberse dado “la renuncia a derechos de cualquier fiador sin negociación individualizada”.

La resolución judicial aplica los artículos 8 y 9 de la Ley Condiciones Generales de la Contratación y considera abusiva la cláusula que dispuso el aval, por lo que la anula, de modo que el contrato se mantendrá con la garantía hipotecaria pero sin el aval de los padres. Los progenitores habían sido demandados por su condición de fiadores por Kutxabank, como sucesora de la Kutxa, ante el Juzgado de 1ª Instancia nº 6 de San Sebastián, según declara probado la sentencia, en un procedimiento de “ejecución de título no judicial”.

La sentencia, que impone las costas a Kutxabank, puede recurrirse en apelación ante la Audiencia Provincial de Gipuzkoa en un plazo de veinte días. (EUROPA PRESS)

Enlace permanente Enviado por Manuel (no verificado) el 3 Diciembre, 2015

Buenos días, Resulta que a mi hermana para concederle un préstamo hipotecario para su vivienda habitual. la cual está exclusivamente a su nombre su banco BBVA le obligó a entrar en su hipoteca a título solidario a mi padre. mi madre y a mi, es decir a cuatro personas en total incluyéndola a ella lógicamente ,respondiendo con nuestras respectivas viviendas, y demás bienes. en definitiva, la deuda hipotecaria es de cuatro personas pero la propiedad es de ella en exclusiva. Se podría considerar como clausula abusiva esta obligación propuesta por su banco. Muchas gracias. En la actualidad mi padre ya falleció y en esta hipoteca seguimos los tres restantes más otra hermana al heredar la parte de deuda adquirida con esta hipoteca por parte de mi padre, seguimos siendo cuatro deudores para la misma casa, mi hermana dejó de pagar la hipoteca hace años y la pagamos mi madre y yo, aparte de que yo he de pagar la mía de mi vivienda habitual. Se podría demandar al banco por clausula abusiva? Gracias.

Enlace permanente Enviado por Anònim (no verificado) el 5 Noviembre, 2015

Hola,
En el año 2006 contrate con el Banco de Sabadell una hipoteca de 160.000 euros ha un interés fijo del 4,8% y una cuota creciente anual del 2%. Actualmente estas condiciones son muy complicadas de asumir por mi parte y me gustaría saber si me pueden ayudar a negociar con el Banco unas nuevas ya que hasta el momento se han negado a tratar conmigo.

Enlace permanente Enviado por ALEX ANDRADE SALAZAR (no verificado) el 14 Septiembre, 2015

Necesito saber como puedo anular mi hipotecario ya el seguro desembolso el dinero y ya entrego la casa, el problema es q me voy a separar ya que mi esposa ya no desea estar conmigo y no me entrega las llaves de la casa por lo tanto necesito saber como puedo quedar al margen de esta deuda y que ella sola se haga cargo de la misma ya que el préstamo fue realizado antes el seguro en forma conjunta.

Enlace permanente Enviado por José Mª Peyra, Sanahuja&Miranda Abogados (no verificado) el 21 Septiembre, 2015

En relación a la consulta sobre anulación de préstamo hipotecario, salvo que en la escritura de préstamo hipotecario se haya pactado lo contrario, su esposa y Vd. son DEUDORES SOLIDARIOS del total importe del préstamo hipotecario.

En consecuencia, para quedar al margen de la deuda hipotecaria, hay que llegar a un acuerdo con la entidad financiera para que acepte que su esposa se subrogue en la totalidad de la deuda del préstamo hipotecario, quedando Vd. excluido de la responsabilidad del préstamo.

Es de tener en cuenta que el banco, si su esposa no es muy solvente le exigirá a ella, que aporte avalistas, para garantizar el pago del importe del préstamo.

Quedamos a su disposición para cualquier información adicional.

En la actualidad debo 220.000 de hipoteca de mi vivienda habitual. La casa fue tasada en 320.000 euros, por lo que si el banco ejecutara se la quedaría por 225.000 al ser el 70% de tasación.

Las costas judiciales no,pueden pasar del 5% es decir unos 11.000 euros.

El problema lo tengo en el caso de los intereses de demora. La cláusula en principio debería ser nula, al ser del 24%.

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La duda es ¿me pueden cobrar el 10.50% que marca ahora la ley o nada en caso de dejar de pagar?

Prácticamente sería como una dacion en pago, pero no quiero que me aumenten la deuda a base de intereses de Mora.

El banco me amenaza con no ejecutar la vivienda o no adjudicarse la en subasta, para aumentarme la deuda vía estos intereses. pese a haberles solicitado por escrito que me ejecuten.

He dejado de pagar una cuota y pronto la segunda. No tengo claro si me pueden acumular mas deuda maliciosamente

El banco no puede cobrarte intereses de demora. 1/ al 24%. 2/ existe el tope máximo en caso que quieran ejecutarle en la escritura hipotecaria en el apartado ” Garantía hipotecaria” especificando el tope máximo de meses y el tipo de interes que en tu caso al 24 seria interes abusivo

Enlace permanente Enviado por jose f perello (no verificado) el 15 Mayo, 2015

buenas tardes. mi hijo pasando una grave situacion contrajo una hipoteca con un particular a través de la empresa wilgest, le han hecho en el 2013 una hipoteca de 24000 euros de los que solo cobro 15000 el resto segun ellos todo comisiones y gastos. el interes anual del 20% y el de demora del 21’5. ahora la situacion es mucho peor y le amenazan con ejecutar. yo me he enterado ahora de dicha situacion y no se como actuar. (solo le dieron unos papeles de wilgest ni escritura ni nada de nada) a pagado dos años y no le dan ningun recibo ni esplicaciones. les ruego una respuesta pues lo estamos pasando mal. gracias.

Buenas tardes,
Por lo que expone los tipos de interés de demora que indica son claramente abusivos y contrarios a la normativa, en cuanto al tipo de interés anual estamos en similar circunstancia motivo por el que sí que se podría aducir la inaplicación de ambas claúsulas.
Quedo a su entera disposición a fin de poder asesorarle e informarle de los pasos a seguir.
Saludos cordiales,

Enlace permanente Enviado por Anònim (no verificado) el 24 Marzo, 2015

quero saber si existe una oficina en valencia que puedo llevar el contrato de hipoteca tengo 5 o 6 clausula abusiva,y como no derecho de ayuda de mes abril y no puedo pagar,si puedo nulidad de prestamo hipotecario,,gracias,

Enlace permanente Enviado por Carmen (no verificado) el 17 Marzo, 2015

Buenas noches, tengo 3 préstamos hipotecarios, 2 de ellos sobre mi vivienda habitual y un 3º sobre un local.
– El 1º sobre mi vivienda lo hice en abril del 2004, con un interés inicial del 3,75% durante un año con revisión anual del Euribor +1,25 y un suelo del 3,90%, en agosto de 2007 hago una novación con ampliación de periodo y de capital, donde el interés pasa a ser durante un año a 5,832% revisión anual Euribor +1,25 y un suelo del 4,50% interés de mora del 18%
– En junio del 2009 hago una segunda hipoteca sobre la vivienda con un interés fijo el primer semestre de un 6% con revisión semestral del Euribor + 2 y un suelo del 6% interés demora del 20% (por lo que no me ha variado en ninguna de las revisiones)
Empecé a tener problemas con los pagos y la única solución q me dieron para liquidar lo que había pendiente en mayo de 2013 fue hacer una novación con carencia de 3 años del 60% del principal, ampliación en periodo y ampliación de capital por la cantidad que debía a esa fecha, cambiando el interés en esos 3 años de los 2 préstamos a un 4,85% (muy por encima en los 2 del que tendrían de no haberles aplicado el suelo), revisable anualmente después de la carencia en Euribor + 2 un suelo del 4,50% y un interés demora de 3 veces el interés legal 12%.
– El préstamo sobre el local lo constituimos en mayo de 2010 a un 6% el primer semestre, con revisiones semestrales de Euribor más 2 un suelo del 6% e intereses moratorios del 20%
En 2014 he tenido que pedir 2 préstamos personales a un 9,50% y a un 14% para pagar las cuotas pendientes
En comisiones por descubierto, por excedido de liquidez, por gastos de recobro, por comisión en los préstamos por pago fuera de plazo, desde 2004 hasta la fecha hacen un monto de 14000 aprox,
He realizado una simulación de mi cta. si no me hubieran aplicado la cláusula suelo, y si no me hubieran cobrado las comisiones que por lo que he leído eran ilegales ya que no cumplen los requisitos necesarios para ser legales, y tras la simulación a la fecha de la novación de mayo del 2013, no es que tendría recibos pendientes, si no que tendría 9.000 € de liquidez.
Mis preguntas son:
– Puedo anular la clausula suelo en los tres prestamos?
-Puedo anular esa novación de mayo de 2013 y que los 2 préstamos sobre mi vivienda queden al menos como estaban a esa fecha?
-Puedo anular los 2 préstamos personales que se pidieron para pagar cuotas pendientes q no existirían de ellos no haber aplicado la cláusula suelo y no haber cobrado las comisiones ilegales?
-Puedo reclamar del ptmo del local el interés moratorio del 20% por abusivo?
De las comisiones no digo nada porque ya sé que las puedo reclamar al SAC más los intereses.
Un saludo y gracias anticipadas

Enlace permanente Enviado por Raquel (no verificado) el 15 Marzo, 2015

Hola, tengo una hipoteca con Banco Sabadell (en su día firmada con Caixa Penedès), la firmé en noviembre del 2004 con un Irph+0. Hace como 2 años que pago exactamente lo mismo y me están aplicando según ellos los mismo porque aún no sale ningún índice sustitutivo. Quiero saber si ustedes se encargan de negociar o demandar si no se negocia, para que se me aplique el Euribor+1 que reclamamos todos los afectados, y que se me devuelva todo el dinero pagado demás, mientras se me ha aplicado este interés ilegal. Me gustaría saber si tenéis experiencia en estos casos y si es seguro “ganar” esta partida al banco en mis condiciones.
Espero vuestra ayuda con una respuesta, muchísimas gracias de antemano.

Enlace permanente Enviado por Anònim (no verificado) el 12 Marzo, 2015

Tengo una amiga que me ha dicho si puedo ayudarla. Me ha enseñado la escritura y yo le pedí la oferta vinculante. La hipoteca se firmó el 30/10/14 y la oferta vinculante es del mismo día, por lo que entiendo si no ha cambiado la ley, que esta hipoteca se puede anular al no tenerla 3 dias antes firmada antes de la hipoteca. Entre las cláusulas abusivas que encuentro es que debe pagar duarante los 12 primeros meses un interés del 5,30%. Del mes 12 al 60 un interés del 6.35 y a partir del mes 60 hasta fin de hipoteca un interes de EURIBOR+5%. Tenemos alguna esperanza de anular las condiciones y mediante un contrato privado con el banco, negociar nuevas condiciones?

Habría que analizar el contenido concreto de su hipoteca, y en particular si la información facilitada en los actos previos a la firma del préstamo hipotecario fue completa, clara y transparente; así como en la propia formalización de la hiopoteca.

Desde luego, el interés fijo pactado está bastante por encima de los tipos de mercado, en aquellas fechas, pero eso por si mismo, no es suficiente para determinar la abusividad de la cláusula.

Habría que ver si le ofrecieron oferta vinculante; si le ofrecieron otros productos financieros alternativos que el Sabadell ofertaba en aquellas fechas, etc.

En definitiva conocer los antecedentes documentales del préstamo para analizar la viabilidad de éxito de una posible demanda judicial.

Por los datos que Vd. facilitar relativos a la posible novación, parecen mejores condiciones que las que Vd. actualmente dispone, y que serían aceptables en el caso de que no estuviera muy clara la viabilidad de éxito de una demanda declarando abusivo el interés fijo pactado.

Quedamos a su disposición para proporcionarle información adicional, si le conviniera.

Un cordial saludo,

Enlace permanente Enviado por Javier (no verificado) el 16 Febrero, 2015

En 2006 firme hipoteca con banca civica, tomandose como referencia para el interes el tipo medio de las cajas de ahorros de prestamos hipotecarios a mas de 3 años, como sustitutivo se estipulo el tipo activo de referencia de las CCAA elaborado por la CECA y como sustitutivo de ambos un tipo fijo del 14%.
A dia de hoy se me aplica el tipo de medio de hipotecas a mas de 3 años (2,949%) y un diferencial mas elevado en lugar del 14% (ya que los 2 anteriores no existen).
Entiendo que Banca Civica (hoy caixabank) no quiere aplicar el 14% al considerarlo abusivo y puedo demandar por ello. ¿puedo reclamar para que me referencien el indice a uno mas bajo como por ejemplo el euribor. entiendo que unilateralmente me han aplicado el sustitutivo de la CECA por el que propone el Banco de España.
Asimismo me aplican clausula suelo del 4,3%.
Gracias

Buenas tardes Javier,
Gracias por tu atento comentario. Para resolverlo debidamente tendría que estudiar la escritura concreta si bien, todo indica que si la propia entidad no aplica el sustitutivo establecido en escritura es porque lo entiende abusivo.
En relación a la cláusula suelo ruego me facilites más información (escritura de la hipoteca, último recibo) para que te pueda ser más preciso. Todo indica que pueda ser declarada nula.
Contacto: fsanahuja@sanahuja-miranda.com
Saludos cordiales,

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