Titularizacion Inmobiliaria, Derechos Fiduciarios, Inversiones

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ВїQuГ© es la titularizaciГіn?

La titularizaciГіn es un grupo de activos financieros que componen una estructura autofinanciada representada en tГ­tulos valores que son adquiridos por inversionistas que forman parte de un proyecto inmobiliario; lo que permite al inversionista tener una tasa importante, proveniente del arrendamiento del inmueble y su valorizaciГіn,

Los inmuebles puestos en fiducia son ofrecidos a mГєltiples compradores con el fin de que adquieran el derecho sobre el Patrimonio AutГіnomo y puedan asГ­ darle recursos al propietario del inmueble para poder continuar con su ejecuciГіn empresarial. En otras palabras, la titularizaciГіn es utilizada como fГіrmula para financiar inmuebles.

Con TГ­tulos OIKOS se puede acceder a coberturas de riesgo inherentes a la cartera hipotecaria, con las que el inversionista podrГЎ estar seguro del pago oportuno del principal y los intereses de los tГ­tulos hipotecarios.

Historia de la titularizaciГіn

La titularizaciГіn ha sido una tГ©cnica de financiaciГіn ampliamente utilizada por mГЎs de 40 aГ±os para soportar el desarrollo de muchos paГ­ses, principalmente en NorteamГ©rica y Europa occidental. SГіlo en Estados Unidos, este mercado representa aproximadamente el 48% de la financiaciГіn del mercado de crГ©dito.

Las motivaciones para que una compaГ±Г­a decida financiarse mediante el uso de esta modalidad son diversas y, dependiendo del modelo de negocio adoptado o su situaciГіn financiera, alguna de las siguientes ventajas puede ser la mГЎs relevante al momento de tomar la decisiГіn:

• Diversificación de las fuentes de fondeo

• Financiación por fuera del balance general

• Superación de la calificación corporativa

• Disminución del costo de fondeo y liberación de cupos con el mercado bancario.

2.1 TitularizaciГіn en Colombia

Colombia es uno de los paГ­ses considerados pioneros en titularizaciГіn inmobiliaria; desde 1.992 aproximadamente, se usa esta estructura financiera.

Hoy en dГ­a, las empresas constructoras que se encuentran desarrollando proyectos, utilizan la titularizaciГіn inmobiliaria como una de las mГЎs viables e interesantes alternativas de financiamiento a largo plazo.

Las ventajas comparativas que brinda la titularizaciГіn inmobiliaria frente al financiamiento de la banca comercial es uno de sus principales atractivos por los cuales las empresas deciden acceder a la titularizaciГіn.

Tipos de titularizaciГіn

En general existen dos tipos de titularizaciГіn:

• De activos. Es aquella en donde el activo que le da origen ya existe al momento de realizar su transferencia; la modalidad más común de titularización de activos es la de cartera de créditos, por ejemplo cartera hipotecaria, comercial, de consumo o de microcrédito.

• De flujos futuros. Es aquella en donde el activo aún no existe, y su realización se materializa a medida que transcurre el tiempo. Un claro ejemplo es la titularización de contratos de arrendamientos sobre inmuebles, la de derechos por ingresos futuros esperados de transporte de petróleo o gas o la de flujos de exportación de insumos básicos como azúcar o trigo.

Ventajas y beneficios

Al crear el Patrimonio AutГіnomo se aГ­sla el riesgo de empresa en marcha; una emisiГіn de valores de titularizaciГіn puede obtener una buena calificaciГіn de riesgo independientemente de la situaciГіn financiera del dueГ±o del activo, quien puede obtener recursos sin incrementar su nivel de endeudamiento y tambiГ©n puede obtener un financiamiento de mediano o largo plazo con flexibilidad en la programaciГіn de pagos y costos financieros competitivos.

En tГ©rminos generales, la titularizaciГіn trae beneficios

• Para el originador:

В Liquidez; permite acceder a liquidez mediante la aceleraciГіn de flujos futuros, la reducciГіn de activos fijos Гі el aumento de la rotaciГіn de activos. В Endeudamiento; no existen restricciones ante entidades crediticias, las condiciones del financiamiento encaja a los flujos de la empresa, mejora el indicador de endeudamiento y tambiГ©n se obtienen mejores tasas de financiamiento. В Nivel de activos improductivos; Disminuyen recursos ociosos y mejora los Г­ndices de rentabilidad. В Capacidad de Crecimiento; no requiere de incremento en patrimonio o endeudamiento adicional, facilita la inversiГіn en nuevos proyectos, para entidades financieras no se aumentan requerimientos de patrimonio tГ©cnico. В Capacidad de asumir el cambio; facilidad de financiar reconversiГіn industrial y reestructuraciones. В GestiГіn de Riesgos; transferencia de parte o todo el riesgo al mercado, equilibra estructura de plazos de activos y pasivos; califica los tГ­tulos, independiente de la situaciГіn del originador, por lo que usualmente se obtiene mejor calificaciГіn.

• Para el inversionista

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Nueva alternativa de inversiГіn. TГ­tulos de alta rentabilidad.

Bajo Riesgo por mecanismos de cobertura

Buena experiencia de pago de los tГ­tulos en otros paГ­ses

• Para el mercado

Genera una nueva ГЎrea de operaciones para los agentes.

Promueve desarrollo del mercado.

Estructura financiera que mejora la circulaciГіn de recursos.

Sustituye intermediaciГіn financiera tradicional por una mediaciГіn directa.

Tenga en cuenta que algunos riesgos en titularizaciГіn, estГЎn relacionados con la incertidumbre de futuros pagos, es decir riesgo de prepago y riesgo en el flujo de caja o de mora; pero con OIKOS TГ­tulos, estos riesgos se ven reducidos y sus titularizaciones serГЎn llevadas a cabo de la mejor manera, gracias a nuestra experiencia y servicio de calidad.

La titularizacion inmobiliaria es un sistema financiero a travГ©s del cual se puede tener mas liquidez sobre sus inmuebles con el propГіsito de permitir a las empresas y personas naturales lograr optimizar sus recursos segГєn sus necesidades por medio de derechos fiduciarios

Los Derechos Fiduciarios no son una inversiГіn financiera, no garantizan una rentabilidad, ni su redenciГіn en un plazo determinado. Son un derecho fiduciario tradicional sobre determinada ГЎrea, cuya rentabilidad depende del desempeГ±o del activo inmobiliario.

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